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Inmobiliarias y antilavado desde 2025: qué expediente piden
La reforma a la ley antilavado publicada en el Diario Oficial el 16 de julio de 2025 tocó las fracciones del sector inmobiliario. Aquí está lo que dice el texto, con el artículo y la fecha en que lo consultamos, y lo que hace un sistema para guardar la evidencia. Si la ley te aplica y cómo, lo define tu abogado.
Aviso: Información general, no es asesoría legal ni fiscal; verifica con tu abogado o contador. Verificado el . ¿Algo está desactualizado? Avísanos a [email protected].
El artículo 17 de la LFPIORPI lista como actividades vulnerables, en su fracción V, la construcción, el desarrollo y la intermediación inmobiliaria realizadas de forma habitual o profesional y, en la fracción V Bis, la recepción de recursos para un desarrollo inmobiliario. El aviso procede desde 8,025 UMA. Si te aplica, lo define tu abogado.
¿Qué dice el artículo 17 sobre inmuebles?
La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita (LFPIORPI) lista en su artículo 17 las actividades vulnerables. En el texto vigente que publica la Cámara de Diputados (última reforma DOF 16-07-2025, consultado el 16 de octubre de 2026) hay dos fracciones del sector inmobiliario:
- Fracción V: la ley la abre con «La realización habitual o profesional» de servicios de construcción o desarrollo de bienes inmuebles o de intermediación en la transmisión de la propiedad o en la constitución de derechos sobre ellos. El aviso procede desde «ocho mil veinticinco veces» la UMA.
- Fracción V Bis (adicionada el 16-07-2025): la recepción de recursos destinados a un desarrollo inmobiliario para su venta o renta. Su texto no lleva la expresión «habitual o profesional». El umbral de aviso es el mismo: 8,025 veces la UMA.
La misma reforma agregó al artículo 3 la fracción IV Bis, que define el desarrollo inmobiliario como la «construcción de inmuebles o fraccionamiento de lotes, destinados a su venta o renta».
El umbral de 8,025 UMA de la fracción V no es nuevo: ya estaba en el texto original de 2012. Con la UMA diaria de 2026 ($117.31, publicada por el INEGI y vigente del 1 de febrero de 2026 al 31 de enero de 2027), 8,025 UMA equivalen a $941,412.75.
¿Qué dice la ley sobre el expediente de cada cliente?
El artículo 18 de la LFPIORPI enumera lo que hace quien realiza una actividad vulnerable. Tres puntos tocan directamente el expediente:
- Identificación (fracciones I y III): identificar a los clientes y, cuando el cliente es persona moral o fideicomiso, recabar «documentos u otros medios de identificación con reconocimiento oficial».
- Beneficiario controlador (artículo 3, fracción III): la reforma cambió el porcentaje de participación de «más del cincuenta» a «más del veinticinco por ciento». Las reglas de carácter general (artículo 23 Quinquies) hablan de «25 % o más».
- Conservación (fracción IV): la información y documentación se conserva «por al menos un plazo de diez años». Antes eran cinco.
La tabla resume la documentación que las reglas de carácter general y sus anexos piden por tipo de cliente. Es un resumen para orientarte: el detalle está en las reglas y en sus anexos, y lo que pidas en tu empresa lo define tu abogado.
| Cliente | Documentos de identificación | Datos de la operación |
|---|---|---|
| Persona física | Identificación oficial vigente, comprobante de domicilio con antigüedad no mayor a tres meses, RFC o CURP, datos de contacto | Inmueble, monto, forma de pago, fecha, si actúa por cuenta propia o de un tercero |
| Persona moral | Acta constitutiva, poderes, identificación del representante, RFC, comprobante de domicilio | Lo anterior más la identificación del beneficiario controlador (más del 25 % según la ley; 25 % o más según las reglas) |
| Persona políticamente expuesta (PEP) | Lo que corresponda a su tipo, más las medidas reforzadas que fijan las reglas (arts. 23 Ter 4 y 23 Ter 5) | Clasificación de riesgo y seguimiento reforzado |
¿Qué otras obligaciones están en la ley y desde cuándo se exigen?
La reforma agregó al artículo 18 (fracciones VII a XI) y al artículo 20 un manual de cumplimiento, una evaluación de riesgo, capacitación y auditoría, que debe ser externa e independiente cuando el riesgo es alto. El Transitorio Tercero del decreto remite su exigibilidad a las Reglas de Carácter General del Acuerdo 115/2026, que entran en vigor el 30 de noviembre de 2026 y fijan estas fechas:
- Evaluación de riesgo y manual: 1 de marzo de 2027.
- Monitoreo automatizado: 1 de junio de 2027.
- Primera capacitación: 2027.
- Primera auditoría: 2028.
Hay dos datos que se confunden seguido:
- Avisos de operaciones sospechosas: el artículo 18, fracción VI, habla de avisar dentro de las 24 horas, incluso si el acto u operación no se celebró. El Reglamento reformado (DOF 27-03-2026, artículo 7 Bis y Transitorio Quinto) deja ese aviso en suspenso hasta que la UIF actualice los formatos.
- Informe en ceros: no está en la ley. Lo piden las reglas de carácter general (artículo 25) para cada mes en que no hubo operaciones que avisar, con la misma fecha límite que los avisos: el día 17 del mes siguiente, que fija el artículo 23 de la ley.
Las fechas se tomaron del Acuerdo 115/2026 y del Reglamento publicados en el SIDOF, consultados el 16 de octubre de 2026.
¿Y si mi inmobiliaria compra, remodela y vende casas propias?
Es una pregunta para tu abogado, porque la respuesta depende de cómo opera tu empresa, y esta guía no la contesta. El texto de la ley da tres piezas para esa conversación: la fracción V habla de servicios de construcción o desarrollo y de intermediación, realizados de forma habitual o profesional; la fracción V Bis habla de recibir recursos para un desarrollo inmobiliario destinado a venta o renta; y el artículo 3, fracción IV Bis, define qué es un desarrollo inmobiliario. Si una empresa que compra inmuebles propios, los remodela y los vende queda en alguna de esas fracciones o en ninguna lo determina tu abogado, con tus contratos y tus números a la vista.
Lo que sí podemos describir es lo operativo: cada casa tiene al menos dos operaciones, la compra y la venta, y cada una tiene su contraparte, sus documentos y sus fechas. Con Habicantón, una inmobiliaria de la zona metropolitana de Guadalajara con la que trabajamos, construimos un solo tablero para seguir cada inmueble, de la adquisición a la escrituración; cada paso legal y de obra lleva su documento y su responsable. Sobre ese tipo de tablero se puede llevar el expediente de cada operación, si tu abogado concluye que lo necesitas.
Qué hace un sistema con el expediente
Un sistema no cumple la ley por ti: guarda la evidencia, ordena las fechas y te avisa. En un sistema para inmobiliarias eso se traduce en cinco funciones:
- Una lista de documentos por tipo de cliente, la que tu abogado defina, y la operación no se cierra si falta alguno.
- El monto de cada operación expresado en UMA con el valor vigente, con una marca cuando llega al umbral de 8,025 UMA que dice la ley.
- Cada documento guardado con fecha, versión y quién lo subió, ligado a su operación y conservado por el plazo que configures.
- El registro de la evaluación de riesgo con los criterios de tu manual, y una marca para personas políticamente expuestas.
- Un recordatorio antes del día 17 que configures, con el resumen del mes listo para que tu responsable presente el aviso o el informe en ceros.
Lo construimos sobre el tablero por inmueble que ya usan nuestros clientes del sector, en control de casas para inmobiliarias y en software para inmobiliarias y desarrolladoras. Qué documentos pedir, qué fracción aplica y qué presentar lo define tu abogado; el sistema guarda la bitácora de quién hizo qué y cuándo.
Preguntas para llevarle a tu abogado
Una reunión con tu abogado rinde más si llegas con las preguntas escritas y los papeles a la mano. Estas son las que más conviene hacer, en este orden:
- ¿Mi actividad está en el artículo 17 y en qué fracción: V, V Bis o ninguna?
- Si compro, remodelo y vendo inmuebles propios, ¿me alcanza la fracción V?
- ¿Quién será el responsable de cumplimiento ante la autoridad?
- ¿Qué debe decir mi manual y desde qué fecha lo necesito?
- ¿Qué documentos pido a cada tipo de cliente y cuáles faltan en mis expedientes de este año?
- ¿Cómo y dónde se presentan los avisos y el informe en ceros?
Con esas respuestas por escrito, decidir dónde vive el expediente de cada operación es lo fácil.
Lo que conviene llevar a la reunión con tu abogado
- La lista de operaciones del último año, con monto, fecha y contraparte
- Los contratos tipo de compraventa, intermediación o preventa que usas
- Los expedientes de clientes, para ver cuáles están completos
- La estructura de las personas morales con las que operas (socios y porcentajes)
- El nombre de quien hoy lleva el tema de cumplimiento
- Dónde vive hoy cada documento: sistema, carpeta o WhatsApp
Preguntas frecuentes · Inmobiliarias y antilavado
¿Qué cambió en 2025 en la ley antilavado para el sector inmobiliario?
La reforma publicada en el DOF el 16 de julio de 2025 agregó la fracción V Bis al artículo 17 (recepción de recursos para un desarrollo inmobiliario, sin la expresión «habitual o profesional»), definió el desarrollo inmobiliario en el artículo 3, bajó el porcentaje del beneficiario controlador a más del 25 % y llevó la conservación a diez años. El umbral de aviso sigue en 8,025 UMA.
¿El umbral de aviso bajó a 8,025 UMA?
No: el aviso de la fracción V procede desde 8,025 veces la UMA desde el texto original de 2012, y la fracción V Bis usa el mismo umbral. Con la UMA de 2026 ($117.31 diarios) son $941,412.75. Texto consultado el 16 de octubre de 2026.
¿Qué es el beneficiario controlador?
Es la persona física que en última instancia controla o se beneficia de una persona moral. Tras la reforma, la ley habla de más del 25 % de participación (antes, más del 50 %) y las reglas de carácter general de 25 % o más; en personas morales se recaban documentos con reconocimiento oficial.
¿El informe en ceros está en la ley?
No: lo piden las reglas de carácter general (artículo 25 del Acuerdo 115/2026) para cada mes en que no hubo operaciones que avisar, con fecha límite el día 17 del mes siguiente. Si te toca presentarlo lo confirma tu abogado.
¿Desde cuándo se exigen el manual, la evaluación de riesgo y la auditoría?
Según el Acuerdo 115/2026, la evaluación de riesgo y el manual desde el 1 de marzo de 2027, el monitoreo automatizado desde el 1 de junio de 2027, la primera capacitación en 2027 y la primera auditoría en 2028. Las reglas entran en vigor el 30 de noviembre de 2026.
¿Un sistema puede llevar el expediente antilavado?
Puede guardarlo y avisarte, no cumplir por ti: lista de documentos por tipo de cliente, montos en UMA con el valor vigente, documentos con fecha y responsable ligados a cada operación y un recordatorio antes del día 17 que configures. Qué pedir y qué presentar lo define tu abogado.
Fuentes
- Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, texto vigente (última reforma DOF 16-07-2025) (abre en una pestaña nueva) · Cámara de Diputados · consultada el · fuente oficial
- LFPIORPI, texto original (DOF 17-10-2012) (abre en una pestaña nueva) · Cámara de Diputados · consultada el · fuente oficial
- Reforma al Reglamento de la LFPIORPI (DOF 27-03-2026) (abre en una pestaña nueva) · SIDOF, Secretaría de Gobernación · consultada el · fuente oficial
- Acuerdo 115/2026: Reglas de Carácter General a que se refiere la LFPIORPI (en vigor el 30-11-2026) (abre en una pestaña nueva) · SIDOF, Secretaría de Gobernación · consultada el · fuente oficial
- Unidad de Medida y Actualización (UMA): valores 2026 (abre en una pestaña nueva) · INEGI · consultada el · fuente oficial